北京开放大学行政管理专业本科
社 会 调 查 报 告
题目：关于金地大厦物业政府监管的调查报告
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关于金地大厦物业政府监管的调查报告
一、调查目的和意义
随着国民经济的增长，国家民生有了很大改善，居民对居住环境有了更高的要求，这也促使了房地产行
业的蓬勃发展，物业管理行业作为房地产领域的衍生组成部分，对房地产行业的发展有着至关重要的影响，
同时，物业管理的成效也直接影响着居民的居住体验，这也使得物业管理成为影响民生的重要因素之一。另
一方面，物业管理水准也代表着一个地区城市管理水平，国家的根基在于民生，城市的基础在于社区，故
而，物业管理领域的研究也成为提高民生的重要途径之一。
我国目前城市化进程速度较快，传统的政府对物业管理领域的监管模式已跟不上民生需求，政府与物业
管理主体方存在的矛盾问题难以解决，这也拖慢了物业管理水平的发展，使之与我国房地产行业增速不匹
配，尽管我国政府正不断深化对物业管理领域的监管力度，但仍不能完全满足民众需求，本文以金地大厦为
例进行调查，以小见大，为我国解决物业管理中政府监管难题提供现实帮助和参考。
二、调查过程
调查时间：2023 年 11 月 15 日——2023 年 12 月 15 日
调查地点：怀柔区金地大厦
调查方法：实地考察法
三、调查结果分析
（一）金地大厦物业管理基本情况
金地大厦，北京市怀柔区商业街 28 号。金地大厦物业管理工作由北京金地物业管理有限责任公司负
责，除了该物业管理公司以外，该园区还存在社区委员会以及业主委员会，同时，在其物业管理活动开展过
程中，还有政府一定程度的参与。
（二）金地大厦物业管理调研分析
从目前金地大厦物业管理主体来看，三大主体之间互有分工，社区委员会主要负责不断优化完善社区管
理运行机制，其组成除了业主自发创建的组织外，还存在由政府指派的部分部门，同时还有物业公司的参
与，业主委员会依照法律维护业主权益，处理业主与物业公司之间的问题，物业服务中心主要负责 落 实 相 关
服务工作，处理业主日 常琐碎 工作，同时与地方基 层 政府 保持联系 。
目前金地大厦物业管理模式主要为市 场 化物业服务 企 业接管模式，由北京金地物业管理有限责任公司负
责物业管理工作， 并 由业主委员会监 督 ，由社区委员会 协 助。在该园区物业管理过程中，全程接 受 政府监
督 ， 各项 管理工作依照地方物业管理 相 关法律法 规规范执 行， 并 由该地区物业管理机 构 定 期审 查。
（三）金地大厦物业政府监管存在问题
1 . 对 企 业主体监管有效 性 不足
金地大厦物业管理过程中政府对 企 业主体监管有效 性 不足的问题主要体现在对开发商的监管上。在房管
规划 上政府参与力度不 够 ，这也使得该园区建 设 存在一定 规划 问题，同时，园区 内 配 套设施 建 设 还存在一定
缺陷 ，这 些都是 开发商 遗留 问题， 最终转嫁给 物业公司，在业主 反馈 中物业公司难以及时解决这 些硬性 问
题，这也 让 业主居住体验 降低 ，进而导 致 物业管理工作 推 进 困 难。
2 . 监管机制全面 性 不足
在监管机制全面 性 问题上，主要体现在 立 法 滞后、 政 策规范 不 明确两 方面。 立 法方面，目前地方政府对
该园区物业管理工作的监管主要依 据 201 9 年 施 行的 《 物业管理 条 例 》 ，而对物业服务市 场 监 督 主要依 据 地
方 性 制度 、条 例，这也导 致 政府监管过程中 所 依 靠 的法 规、条 例法律效 位 较 低 ，难以 真 正实现有力监管 ； 其
次 ，对于物业服务市 场 监管的法律法 规 ，在一 些具 体问题上 没 有 针 对 性详细 的 规范 ，例 如 在 垃圾清 理 费是否
应包含 在物业管理 费 这一问题上， 就没 有 明确规 定，对该问题的解决主要依 靠 物业公司 内 部 规章 。以上 两 方
面 都 导 致 政府在对物业管理活动的监管上难以 达到 全面 性 。
3 . 基 层 政府监管实效 性 不足
