二手房（存量房）买卖合同审查清单

宏观-合同类型

审查点

注意一房二卖可能无法实际履行

审查点描述

1. 注意数份合同的效力。

（1）在后的买受人不知道在先的买卖合同存在，多份合同均有效；

（2）在后的买受人明知在先的买卖合同存在，在后的合同因“恶意串通损害他人合法权益”无

效。

2. 注意数份合同的履行顺位。

（1）有办理过户登记的，登记的买受人优先；

（2）都未办理过户登记，但有实际占有的，占有的买受人优先；

（3）既未办理过户登记，又未实际占有的，依合同成立的先后顺序确定权利保护顺位；合同成

立时间应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定；

（4）恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

3. 买受人尽快办理过户登记；暂不办理过户登记的买受人应考虑网签备案、实际占有使用房

屋，并将房产相关凭证、发票等保管在自己手中。

宏观-合同主体

审查点

夫妻共有房产须配偶签署确认

审查点描述

1. 实为夫妻共有但仅登记在夫或妻一方名下的房产，是否支持买受人善意取得的主张，存在不

确定性。

（1）尚未办理过户登记，另一方配偶请求返还房产的主张通常会获得支持；

（2）已办理过户登记，另一方配偶请求返还房产的主张有可能获得支持；

（3）若为夫妻共同财产，只由夫或妻一方签署合同，风险很大，应尽快办理过户登记，否则无

法主张善意取得。

2. 出卖人已婚，房产仅登记在一方名下的，应建议最好由夫妻共同签署或由配偶出具书面同意

文件。

3. 出卖人已婚，房产登记在夫妻双方名下的，应确保由夫妻共同签署。

4. 出卖人声称无配偶，买受人应要求出卖人出具单身承诺，并考虑由当地居委会盖章或办理公

证，作为买受人善意的证明。

审查点

应核实买受人具有购房资格

审查点描述

买受人没有购房资格，买卖合同仍有效，但合同无法实际履行。

审查点

注意借名买房存在风险

审查点描述

1. 甲为规避限购政策，提供出资，由乙代持。

（1）买卖合同可能因损害社会公共利益而被认定为无效，但甲仍得向乙主张返还钱款或相关收

益。

（2）买卖合同可能仍有效，但甲无法要求乙过户登记。

2. 甲有购房资格，出于特殊目的，由乙代持。

（1）注意代持约定无法对抗代持人的债权人要求法院强制执行的请求。

（2）代持人有可能私自对外转让房产，代持人的继承人可能会主张房产为代持人所有。

（3）应选择可信任的人代持，并调查代持人的债务风险，如存在债务风险，应尽快停止代持或

更换代持人。

（4）尽量实际占有代持房产，妥善保管与代持相关的资料、发票、凭证等。

（5）考虑对代持房产进行质押、抵押等，使得房产难以被处分。

（6）应确保由相关利害关 系 人 员 签署确认。

（ 7 ）考虑为当 事 人 设 立一 个长期 的、有权转 租 的居 住 权并进行登记。

审查点

应核实是否存在优先购买权人

审查点描述

1. 房屋承 租 人、房产 按 份共有人对房产 享 有优先购买权。

2. 应要求承 租 人、共有人书面确认 放弃 优先购买权，或 表示 对 此次 房产出 售 无 异 议。

宏观-合同标的