我国房地产企业融资问题及对策研究

摘 要

房企行业在我国市场经济中的地位是无可替代的,其连续不断地蓬勃发展直接关系到国民经济的稳步增

长。而且, 房企行业又是明显需要充足资本支持的行业,在购置土地使用权与销售楼盘都需要充足的货币才

能保证它的运转,也急需金融机构和发展完好的资本市场作为最坚强的后盾。因此,房企行业是否可以强健的

发展就在于房企行业的融资道路是不是宽敞通畅，进行房企行业融资方式及途径的研究含有特别重要的理论

价值和实际意义。房企行业融资有关的新金融政策的接连发布，当前行业内关切的热门和急迫的需要处理的

现实问题就是怎么样处理房地产开发新项目时中遇到的筹资问题 ,从而发展新兴的融资手段。而现阶段我国

房企融资市场成长速度较慢，融资手段不够多元化，本文研究的目的就是关于我国房企行业在融资过程中出

现的问题，根据问题项项列出完善我国融资体系的办法。

关键词： 房地产企业；融资问题；新型融资方式

ABSTRACT

The real estate industry is one of the pillar industries of our country,and capital-intensive industries,effectively

solve the problem of the industry’s financing is one of the important conditions to promote its healthy

development .The diversification of real estate enterprises financing mode in developed countries for the

development of real estate enterprises provided a powerful guarantee funds.In our country,the enterprises cannot pay

huge production funds in operation stage ,can only rely on external funding channels to ensure the company’s normal

production,therefore need to further reform and perfect the financial system,the system of real estate financing

remains to be improved.At present our country real estate financial market development level,the imperfection of the

financing,real estate financial market development level,the imperfection of the financing ,real estate enterprise

financing management has a lot of problems.The purpose of this study is aimed at our country real estate enterprise

financing problem,put forward the reform of our country financing ways and countermeasures of the financing

channels.

Key words ： The real estate industry;Financing problem; New financing mode

目 录

1 前 言 .............................................................................................................................................................1

2 我国房地产企业融资理论相关概述 ............................................................................................................1

2.1 房地产企业融资的概念 .............................................................................................................................1

2.2 拓展房地产融资渠道的意义 .....................................................................................................................1

3 我国房地产企业融资状况概述 ....................................................................................................................2

4 我国房地产企业融资中存在的问题 ............................................................................................................3

4.1 融资结构仍旧单一 ......................................................................................................................................3

4.2 法律法规不完善，影响融资渠道扩展 .....................................................................................................4

4.3 房地产金融创新力度不够 .........................................................................................................................4

5 房地产企业融资问题原因的分析 ................................................................................................................5

5.1 房地产企业融资方式一味单调的依靠银行贷款 .....................................................................................5

5.2 房地产市场法规滞后 ..................................................................................................................................5

5.3 未能形成良好的融资体系 .........................................................................................................................6

6 解决我国房地产企业融资问题的对策 ........................................................................................................6

6.1 企业逐步建立多元化的融资渠道 .............................................................................................................6

6.2 加快完善房地产金融立法 .........................................................................................................................6

6.3 发展创新型的融资方式 .............................................................................................................................7

7 结论 .................................................................................................................................................................8

参考文献 ............................................................................................................................................................9

致 谢 ..............................................................................................................................................................10

1 前言

房企行业是一个必须要充足资本来维持运转的行业，房地产融资手段的好坏与否，也很大程度上促进了

融资中成本的高低变化。因此，怎样通过推动多元化融资手段的进步来维持该行业正常经营，不仅是房地产

企业融资过程中一个急需被处理的问题，也是市场经济环境下所有行业 防范 经济 风险 的重要方法。在我国，

与房企行业有关的融资 活 动不论是 买 方 还 是 投 资方， 他们 筹到资金的方法 基 本都是 向 银行 申请 贷款， 央 行 第

121 号 文 件《 关于进一步加强房地产 信 贷业 务管 理业 务 的通 知》 的出 台 ，在为房地产过热现 象降温 的 同 时，

也使资金 密集 型房地产业产 生 了 “釜底抽薪” 的 危 机 感 和 焦虑感 。房地产企业经 历黄 金 10 年 的快速发展 之

后， 由 于国 家 加大 宏观 调 控 力度， 各种紧缩 政策 密集 出 台 ，使 得 房企融资状况 渐渐趋 于 恶 化。

2 我国房地产企业融资理论相关概述

2.1 房地产企业融资的概念

房地产是 指 房产和地产的 总称 ， 包括 土地和土地上 永久 建 筑物 及其所 衍生 的权 利 。房地产的特 点 是 恒定

不变的位置， 这 一特 点 在经济 学 上又被 称 为不动产，有 三种 存在形 态 ： 即 土地 、 建 筑物、 房地 合 一。房地产

企业，是 指 从 事 土地开发 、 楼盘销售 、 资金经 管 和 服务活 动， 并 以营 利 为目的进行 自主 经营 、独 立 核算 的经

济 组织 ，在 社会 经济增长中 占领着独 一无 二 的位置，它的运作状 态 直接 或间 接地影响到 几十 个行业的市场变

化。房地产企业运作中的 任何 一步运转都 离 不开货币的支持，房企行业作为现代经济市场的 核心 ，它 包括 所

有的经济 活 动， 比如说 与货币 流 通和 信 用有关的经济 活 动。 由 于我国市场经济逐 渐深入 的展开，房企行业与

金融业相 互 促进 、共同 成长的关系也 日益凸 显。

房企融资是 指 发 生 在房地产行业 日 常经济行动中的，房企为维持房地产的 日 常建 设 ，和 日 常销售与 服务 ，

促进房地产货币的 流 通及 消费 ，运用 每 一 种 可行的方式，为房地产的 生 产 、再生 产及销售 同 时也为其它有关

的 部 门筹 集、清算 资产， 供应 相 应服务 的一切经济 活 动。房企行业的经济发展是我国市场经济的 顶梁柱 ，所

以其筹资成 功 与否是关 乎 房地产行业能不能健 康 稳 定 发展的最 主 要一 点 ，它成长的状况直接作用 着整 个国 家

经济的运行。

2.2 拓展房地产融资渠道的意义

社会主 义市场经济的重要 组 成 部 分就是在我国经济发展中 起着独 一无 二 作用的房地产企业，它的稳 定 与

否是 整 个 社会 经济大环境 水平 的 质量 保 障 。对一个企业来 说 ，企业能否在 激烈 的 竞争 中 生 存下来与企业内有

多 少流 动资金 基 本能成正 比 关系，现在我国房地产开发企业有 近四万余家 ， 但 是我国资本市场处于 尚 未完 全

开 放 的状 态 ，国内 总 的资金来 源 有 限 ， 由 此可以发现开拓融资途径 、抢先占 有融资 先 机对房地产企业的发展

来 说 意义有多么的重大。 第 一 点 意义就是房地产企业作为需要大 量 资金运转才能维持 生 存的企业，资金的来

源如果 一 旦 出现断 裂 ，房地产企业 将 直 面 的就是快速 破 产的 情 况， 反之 ，企业要 想 长 久 的 生 存与足够其 继 续

发展的资金，就要拓展融资渠道， 获得 充足而稳 定 的资金来 源 。要 想改 变 这种局面 ，房地产企业就要增加融

资的途径， 这 样不仅能够为企业的发展 提供 充足的动力，也能 拥 有大 量 的充足的资金为后续的开发及运营 做

准备 ， 还 能 获得 充足的 社会 支持与 人 力资 源 ，加快 优 化运营进程中的项目， 并 发展新项目。其 次 ，作为房地

产企业， 应将自 我发展与 社会 进步结 合起 来， 积极 的 配合 国 家 政策， 努 力 提升自 我 竞争 力，为国民经济的发

展 贡 献力 量 。

简 而言 之 ，要实现企业的良 性 发展， 达 成企业在 社会主 义市场中 生 存的目 标 ，不仅需要 整顿自身 的内 部

经营 管 理， 还 需要 提升向外 融资的意 识 ， 这 样才能在经济 全球 化的 浪潮 中 具备自 我保存和健 康 发展的能力，

也才能在 面 对 如 此开 放 的国际经济 社会之 时立于不 败之 地。

3 我国房地产企业融资现状概述

我国房地产企业融资的现况是对金融 信 贷的依 附性 依旧很强，资本的 由 来 具 有单一 性 ， 但 是相较于以前，

也有 些许 的 改 变，体现在国 家宏观 政策对房地产融资的 引导 和市场 刺激 作用下房地产融资渠道也逐步 向 多元

化的方 向 靠 近 ， 例如股票 融资 、债券 融资 、 和房地产 信托等 新型筹资方法的逐 渐活跃 ， 但 是依目前的实际 情

况来 看 ，房地产企业融资渠道的完善 还 需加强。

2015 年 ，房地产开发企业到位资金 112563 亿 元， 同比 增长 2.2% ， 尽管 增速相 比去年全年提升 2.3 个 百

分 点 ， 但 和过 去 多 年 相 比 仍 然 有较大 差距 ，资金来 源 的增 幅 仍 然 持续在低位 徘徊 。 2014 年底至今 以来， 商 业

银行 普遍 对贷款的发 放更 加 谨慎 ，就是因为中国 人 民银行的 几次降息 和 降准 ，而现在房地产市场处于相对低

迷 的状 态 ，房地产开发企业在 社会 融资的成本依旧 居 高不下， 整 体融资环境也明显从未 得 到过 改 善， 这些 都

会 对房企的发展产 生 不 利 影响。 随着 政 府 对银行 信 贷政策的 放松 ，楼市也逐 渐 开 始回暖 ， 随之带 来的 定 金及

预收 款和个 人 购房 按揭 所 付 的房款是资金增加的 主 要来 源 ， 但 仍是明显不够。现 今 ，我国房地产企业资金 主

要是 由 房企 自己 持有的资金 、 来 自外部 的融资，也 包括 银行发 放 的贷款在内 、 及其它来 源 的资本 （包括 销售

楼房 收取 的 定 金及 预收 款 、 个 人 购房从银行 按揭 的贷款及其 余 资金 ） 。从 数 据构成 看 ， 2015 年 ，国内贷款

1 8 62 8 亿 元，下 降 3.2% ； 利 用 外 资 25 8 亿 元，下 降 51.4% ； 自 筹资金 4464 8 亿 元，下 降 3.4% ；其 他 资金

4 9 02 9 亿 元，增长 11.2% 。其中其 他 资金 里 ， 定 金及 预收 款增长了 6.4% ，一 共 是 2 8 53 8 亿 元，个 人 住 房 按揭

贷款增长了 21.3% ， 共 14 7 14 亿 元。从 各部 分 占比 率数 来 看 ， 自 筹资金 3 9 . 7 % ，国内贷款 16.5% ， 利 用 外 资 占

0.2% ，其 他 资金 占 43.6% 。 2015 年 12 个 月 销售 回 款相 比 2014 年全年 ，所 占比 率 明显上 升 。从 2015 年 房地产

经济构成途径 比 率图 可以 看 出，我国房企行业的资金 主 要 还 是依 附 在其 自身 持有的资金 、 金融机构发 放 的贷

款 、 销售地产的 回 款 这三 个方 面 ，因此值 得 注 意的是， 随着 银行 信 贷规 模 的 紧缩、 个 人 购房 按揭 贷款以及资

本市场 再 融资的 难 度加大 等 影响， 往 后房地产融资的状况不 容乐 观 。

2015 年 房地产开发企业本 年 资金来 源 构成 图

对房企 自 筹资金的 比 重要 求 可以从资金来 源 结构上 总 结出来， 属 于 偏 高。 由 于 近年 土地购置成本的增

长快速，也 极 大了 提升 对企业资金的要 求 。银行对贷款的发 放 持续 紧缩 造 成了房企 难 贷到款的现 象 。在其 他

经济来 源 中， 定 金及 预收 款和个 人 购房贷款 主 要 受 国内经济大环境 波 动的影响， 造 成了企业对其 难 以进行 把

控 的 局面 。 总 而言 之 ，从上 图 不 难 看 出 2015 年 前 三 季 度房地产企业银行贷款规 模终 于在 年 内出现 同比 止跌

且 呈 现 弱 回升 的现 象 ，银行的 惜 贷 情 绪 明显 得 到 缓 解。在 供 需 两端 同 时 向 好的 背景 下， 第四 季 度银行发 放 贷

款的规 模 继 续保持增长 态 势 ，体现在 2015 年第四 季 度， 整 体政策环境 呈 现 友 好的 态 势 ，银行 惜 贷的 情 绪 也

将 进一步 得 到 缓 和，房地产行业 小周期 将 持续处于 景气 高 点 ，在需 求端 方 面 ， 积 存的存货 得 到了良好的 释 放 ，

随着 融资成本的逐 渐 减 少 ，房地产企业对于银行开发贷的需 求 也逐 渐 增强。 但 是房地产是资金 密集 型行业，

它的特 点 是 投入 和 回 报 都高的 同 时， 面 临 的 风险 也 极 高，所以足够 、 大 量 的资金才能保证其正常的运转。 虽

然 我国政 府 在 近几年 内进行过 几次 大力度的 宏观 调 控之 后，有 效缓 解了个 人 和企业热 衷 于的对房地产 投 资的

现 象 ， 但 是也 留 下了一 些 问题， 比如 加重了银行因为 放 贷 给 房企而要 承担 的金融 风险 ，也加 深 了房地产对银

行贷款的依 赖 程度。

企业自筹

资金 ;

39.70%

国内贷款 ; 16.50%

定金及预收款 ; 25.40%

个人按揭贷款 ; 13.10%

其余资金 ; 5.10%

利用外资 ; 0.20%

其他 ;

43.60%

2015 年房地产开发企业本年资金来源构成

4 我国房地产企业融资中存在的问题

4.1 融资结构仍旧单一

我国房地产企业长 期 以来一直 面 临 的问题就是房地产融资结构依旧单一 、 对银行贷款依 赖 性 强的问题。

现阶段银行被迫 占 据 着 房地产企业大 部 分的融资 任务 ，而银行为其 承担 的金融 风险 与所 得 到的 回 报 并 不相当，

这 样 既 不 利 于银行体系的稳 定 ，也不 利 于房地产融资渠道的发展。房地产企业内 部自己 持有的资金 太 少会导

致其 他 行业对其 投 资过多， 这 一现 象 必 定会导 致对其 他 行业的 挤 出 效 应 ，不 利 于经济大环境 协 调 性 的发展，

由 于房企行业的 风险 与 利 润 同 高，金融机构及其它企业的 管 理 层 一直对房地产企业上市筹资持 严 谨 的立场，

想投 资 却 又 害怕承受 其 随 高 利 润 而来的高 风险 。

房地产开发可以分为 三 个阶段：从政 府获得 土地的 准备 阶段 、 施工 阶段和销售阶段， 这三 个阶段都 离 不

开资金的支持。房企融资不完善的最显 著表 现特 征 就是资本 由 来途径的 稀 少性 ，从开展新项目时需要的经济

数 量 来 看 ，我国房企运营的过程中 除 了其 自身 持有的资金 外 ， 还 是 主 要依靠金融机构发 放 的贷款，来保证其

运营 历 程中所需 求 的大 量 经济 数 量 。

房企行业的融资手段 主 要依靠金融机构发 放 的贷款有其特 殊 原因的，究其根本原因 还 是因国 家整 体大经

济环境的市场化程度低， 导 致 社会 上资金 富 余 者 的 闲散 资产不能直接有 效 的 投 资进 入 房地产业，仅能作为存

款 或 购 买 保 险 进 入 金融体系。所以 只 要房地产企业 缺 少 经济来 源 来维持项目运营，就 只 能 妥协似 的 向包括 银

行在内的金融机构 求助 ， 这 使 得这些 陷 入 了 巨 大的 风险 隐患里 ，也一 定会 对房地产企业的稳 定 发展产 生 不 利

的影响。

4.2 法律法规不完善，影响融资渠道扩展

有关房地产筹资 等 方 面 的 具 有法律 效 应 的文 件 一直处于不健 全 的状 态 ，也未 曾 得 到有 效 解决， 并 且房地

产业与其相关法律文 件之间 的一致 性极 其不足，房地产融资方式的扩展显 得 尤 为 艰难 。 比如 ，因为最 基 本的

法律 条 文 还 是 属 于不完善的 范 畴里 ，从 事 金融筹资分析的 人 士认 为最完 美 的融资方式房地产 基 金 面 对的是无

法可依，不能健 康 发展的境况。现在国内 涉 及产业 投 资 基 金 、股 权 投 资 基 金 等（ 特别是 私募 股 权 基 金 ） 的法

律 条 文都发展的 极 其不足，法律 条 文的 匮乏 直接影响了我国房地产 投 资 基 金以及房地产 股 权 基 金的健 康 成长。

私募 股 权 基 金现阶段正蓬勃的发展， 这 是不 容忽视 的 客 观事 实，而我国 许 多的法律法规作为 历 史既 定 条 件 的

产 物 ，明显不 适 应这 一 客 观事 实。从本 质 意义上 讲 ，有关于 私募 股 权 基 金法律法规 缺乏 的状况就 等同 于其 社

会 地位的 “ 非 法 ” ， 这 也 肯 定会 影响 包括 私募 房地产 股 权 基 金在内的 私募 股 权 基 金 整 体的蓬勃发展。对政 府

监 管部 门而言， 还 未 “清 晰 化 ” 的 、但 已 经是 半 明 朗 运行的融资方式 包括 房地产 私募 股 权 基 金在内的 私募 基

金， 已 具备 相当的规 模 与影响力，政 府 对此现 象 究 竟 是 视若 无 睹 还 是 应 该 监 管 ，是进行 备 案 还 是实行 审 核 ，

靠 自 律 还 是 核准 ，都是急需解决的问题。对 广 大 投 资 者 来 说 ，需要权 衡 的 便 是 应 该怎么 定 位 私募 股 权 基 金 投

资的 合 法 性 与 话语 权。因此，根据实际 情 况有 节奏 、 有 控 制 地建立和完善法律法规， 首 先 要 做 的是 赋予类似

私募 股 权 基 金 这 样新型的融资方式一 种合 法 阳光 身 份 ， 承认 其 合 法存在的地位，通过 疏 通而不是 阻塞 ， 引导

新的金融 工 具 的健 康 发展。

4.3 房地产金融创新力度不够

房企须要大 量 资本维持运作，较 久 的开发时 期 、投 资规 模 极 高是它的 两 个特 性 ， 这 就 说 明房企须要筹 集

足够多的资本才可以健 康 的 更 有力的 生 存。 但 是我国银行现有的 几种 贷款方式都 属 于 期 限 不是很长的 那 种 ，

再 加上我国房地产企业 主 要依靠金融机构发 放 贷款，所以要 凑 足房地产企业从开发到建 设 到销售一 整 个项目

运营 期 使用的货币 会 特别 艰难 。而且与 美 利 坚 合 众 国 、 大不列 颠帝 国 等 房地产融资体系 已 趋 于完善的国 家 相

比 ，不 管 是对房地产开展新项目所发 放 的贷款 还 是对个 人 购 买 住 房所贷的款依旧是 采 用 抵押 、按揭等 陈 旧的